本报告为七普掘金系列第二篇，主要包括以下内容：1）我国的人均住房资源有多少和记娱乐官网，处于国际什么水平，是否还有发展空间；2）居住改善的两个维度，空间改善以及品质改善；3）我国住房改善需求有多大，以及对房地产行业发展趋势有哪些影响？根据我们测算，居住空间改善需求可带动78亿平的住房面积增量。
核心观点
从住有所居迈向住有宜居，房地产行业与企业迎新机遇
我们认为在房地产新模式发展背景下，我国住房需求的重点将从住有所居转向住有宜居：1、政策端：针对改善性、置换性需求的政策支持或将持续友好及强化；2、市场端：随着房地产行业双轨制的推进，配售型保障房将在一定程度上保障刚性需求，而商品房市场则在改善性需求上扮演更多的角色，其中居住体验等将成为市场的一个重要选择标签，大面积、多房间的商品房占比或将持续提高；3、供应端：改善需求也将逐步体现在土地供应端，土地容积率可能趋于降低；4、企业端：未来更加具备改善型产品能力的房企将会更加受到市场的认可，且或将进一步体现在市场份额乃至市值上。
住房需求重点的转向：从有所居向有宜居
我国住房制度经历了几轮演变，以“98房改”为契机开启房地产行业高速发展。截至“七普”我国住房总面积517亿平米，较“五普”增长93%。随着我国住房面积快速提升，人均住房面积已提升至41.8平米、人均住房间数1.2间，目前可比口径人均住房面积已符合高收入国家标准，但城市人均住房面积仍低于中高收入国家标准、人均住房间数低于多数发达国家水平。住房获取来源方面，从五普期间的自建房、购买原公有住房等渠道变成以市场化渠道为主，购买商品房和二手房的比重提升至28%，城市则达到46%。我国住房“有没有”问题得到明显缓解，“好不好”成为下一个改善的方向。
住房改善的两大基石：空间改善与品质改善
改善居住空间与居住品质成为改善的主要方向，近年来大面积段、多房间数等改善型产品需求占比持续提升，其中主流城市的改善化倾向更为明显。同时制度层面，2023年以来有关部门多次提到“让老百姓住上更好的房子”。我们认为改善居住可以从2个层面展开：1、空间改善：我国全国/城市尚有49%/57%的家庭人均住房建筑面积在40平以下；尚有39%/55%的家庭住在一房或两房中。2、品质改善：我国老房体量较大，全国/城市2000年以前建成的住房间数占比约34%/31%，还有一定比例住房在电梯、厨房、炊事燃料种类、洗浴设施类型、厕所、自来水等基础设施层面还具备改善空间。
住房改善需求面积测算及展望
我们从人均住房面积和住房来源两个层面，来审视了不同省市当前的住房特征，人均住房面积较低、商品房市场发展程度较低等省市未来仍具备改善空间。我们从居住空间改善的角度对改善需求带动的需求增量进行测算，主要思路为对不同分类的家庭户赋予不同的下一阶段改善的目标套均面积。根据我们测算，居住空间改善需求可带动78亿平的住房面积增量，其中新房：二手房占比约为55%：45%。假设十年上述家庭改善完毕，按目前的城镇人口数计算，人均住房建筑面积将提升至42.4平，较2020年的37.0平提升15%；对应人均住房使用面积约31.9平，低于日本/韩国的39.9/33.9平。
风险提示：数据误差风险；测算误差风险；行业政策风险；行业下行风险。
正文
住房需求重点的转向：从有所居向有宜居
时至今日，我国已经告别住房短缺时代，对住房的需求也逐步从“有没有”走向“好不好”。七普数据则为我们提供一个整体视角，我们得以通过详细的数据，在空间、品质的维度，去观察我国的住房需求所处的阶段以及未来发展的方向。本报告为七普掘金系列第二篇，主要包括以下内容：1）我国的人均住房资源有多少，处于国际什么水平，是否还有发展空间；2）居住改善的两个维度，空间改善以及品质改善；3）我国住房改善需求有多大，以及对房地产行业发展趋势有哪些影响？
房地产行业高速发展助力实现住有所居
从建国以来，我国的住房制度经历了几轮的演变：
1958年-1977年公有住房制度：在建国初期，我国实施“统一管理、统一分配、以租养房”的公有住房实物分配制度，建设资金主要靠政府拨款、少量靠单位自筹，单位以低租金分配给职工居住。但这种模式更多是住房的福利性，缺乏对房屋供给的激励，无法解决住房短缺问题。至1978年，城镇人均居住面积从1949年的4.5平米下降到了3.6平米，缺房户占比47.5%。
1978年-1997年住房制度试点改革：1978年开始我国逐步进入住房制度改革试点阶段，1988年发布《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》和《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》，主要改革内容包括：1、提租补贴，通过提租达到租售结合和以租促售的目的；2、允许出售公有住房，职工购买公有住房后，拥有全部产权。3、推行国家、集体、个人三方共同投资体制。1994年第43号文件开始探索建立多层次住房供应体系（商品房+经适房），并开始试点商品房预售，同时在全国推行住房公积金制度。这一期间主要是制度的改革阶段，尚未带来明显住房增量。
1998年至今住房制度市场化改革：1998年国务院第四次全国住房制度改革工作会议明确停止住房实物分配，实行住房分配货币化，至此商品房迎来高速发展。我国住房供应量快速增长，助力解决“有没有”住房的问题。1998-2022年，房地产行业累计销售商品住宅面积约208亿平，CAGR24.1%，竣工商品住宅面积约133亿平，CAGR20.5%。除商品住宅外，保障性住房、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍等其他种类住宅的供应量同样大幅增长，2004-2022年，建筑业累计竣工住宅面积约392亿平，CAGR25.2%。房地产与建筑业为住有所居目标的实现贡献斐然。
七普我国住房总面积较二十年前增长近一倍，城市住房面积的增加是主要动力。随着房地产业的快速发展，七普数据显示，我国目前住房总面积约517亿平，较五普的268亿平增加249亿平，增长幅度93%。其中城市住房面积由五普的56亿平增加121亿平，达到七普的177亿平，增长幅度达到216%。
五普至七普，城市、镇、乡村新增住房面积占全国总新增的49%、33%、18%；随着城市住房的快速增加，截至七普，城市、镇、乡村存量住房面积占全国总面积的34%、23%、43%，分别较五普提升13、提升10、下降23个百分点。
随着住房面积的提升，我国居住条件明显改善。截至2020年，我国人均住房间数与面积分别达到1.2间、41.8平，较2000年的0.8间、22.8平分别提升53%、83%。户均住房间数与面积分别达到3.2间、111.2平，较2000年的2.7间、78.8平分别提升18%、41%。
分区域来看，截至2020年，城市层面，我国城市人均住房间数与面积分别达到1.0间、36.5平，较2000年的0.8间、21.8平分别提升32%、67%。户均住房间数与面积分别达到2.5间、92.2平和记娱乐官网，较2000年的2.3间、66.1平分别提升10%、39%。
而乡村层面，我国乡村人均住房间数与面积分别达到1.4间、46.8平，较2000年的0.8间、23.0平分别提升80%、104%。户均住房间数与面积分别达到3.9间、128.5平，较2000年的2.9间、84.6平分别提升35%、52%。
可以看出，虽然城市的住房面积大幅提升，但由于城镇化的推进，人口持续流入，城市的人均住房资源提升幅度要远低于乡村。
国际比较，当前我国人均住房资源处于什么水平？
面积角度：根据中国建设报引用的，世界银行划分的，不同收入国家人均居住面积标准为：“低收入国家8平方米、中低收入国家17.6平方米、中等收入国家20.1平方米、中高收入国家29.3平方米、高收入国家31平方米”。我国2020年人均住房面积约31.4平，已经基本符合高收入国家的标准，但城市人均住房面积27.4平，低于中高收入国家标准。与其他典型亚洲国家相比，我国全国的人均住房面积要小于日本和韩国；城市层面亦是如此，低于日本全国的39.9平、日本公寓（住宅，不含别墅）的27.6平，低于韩国的33.9平。
间数角度：人均住房间数低于多数发达国家水平。以住房间数为标准去衡量住房资源水平则可以减少得房率与公摊的影响。2022年，我国全国、城市的人均住房间数分别仅为1.2间、1.0间，而美国、日本、韩国的人均住房间数分别为2.4、1.9、1.5间，相对发达国家还存在一定差距。当然，国际比较来看，人均住房间数和人均GDP存在正向关系，考虑到我国人均GDP仍在提升过程中，当前的人均住房间数符合当前阶段，未来还存在改善空间。
单间面积：截至2020年，我国平均房间面积为26.1平/间（已换算为使用面积，下同），城市平均房间面积27.7平/间，要大于日本2018年的21.1平/间，低于美国2018年的28.4平/间。需要注意的是，我国普查统计调查时，对房间数的统计是指除厨房、厕所、过道和厅以外的所有自然间数，所以平均房间面积变大的主要有两个推动因素：1）新建住房的自然房间如卧室确实有变大；2）公区面积如厨房、厕所和厅的面积更大。但无论是哪个因素，都意味着我国住房需求对空间与品质的要求有所提升。
住房来源多元，市场化渠道占比持续提升
如我们前文所述，我国住房制度改革经历了长时间的变迁，所以我国初期的住房来源是较为多元的，包括福利分房、出售公房、推行经适房、廉租房等住房供应方式。五普期间，全国以自建房、购买原公有住房、租用公有住房、购买经适房的家庭占比分别为71.6%、9.5%、6.1%、2.6%。考虑到镇、乡村中的自建房占比较高，和记官网仅考虑城市口径，和记官网则住房结构特点更为均衡，和记官网自建房、购买原公有住房、租用公有住房、购买经适房的家庭占比分别为26.8%、29.4%、16.3%、6.5%，和记官网合计占比达到79%。
随着房改的推进以及房地产行业的发展，和记官网市场化渠道获取住房的占比持续提升。“98房改”之后，住房供给商品化，买商品房或二手房成为我国居民住房来源的主要方式。全国层面，购买商品房的家庭占比由五普的4%、六普的11%，提高到七普的21%。购买二手房的家庭占比由六普的3%提升至七普的7%，提高4pct。
而在城市层面，城市购买商品房的家庭占比由五普的9%提高至七普的34%，增幅达到25pct。另外随着住房市场的活跃，购买二手房的家庭占比也逐步提升，截至七普，城市层面购买二手房成为家庭住房的第三大来源，仅次于购买商品房和租赁其他住房，占比达到12%，较六普的5%提升7pct。
由于商品房快速发展，保障房存量占比下降，但绝对规模仍在增加。随着市场化住房供应的提升，使得保障房保障的家庭占比下降，购买经适房/两限房的城镇家庭比例由五普6%降至七普4%。但从绝对量上看，城镇居民购买经适房/两限房的家庭在六普增长7.8%，七普增速更快，增长38.7%，达到约1169万户；而租赁廉租房/公租房的家庭数在六普增长一倍多，达到约1066万户，实际上依然有更多家庭从住房保障工作中受益。
从以上数据来看，经过二十余年的发展，我国的住房“有没有”的总量问题已经得到了明显的缓解，接下来需要攻克的问题主要聚焦于“公平”（分配问题）和“好不好”（品质问题），“公平”问题可能需要更多的制度去优化，而“好不好”则是市场化尤其是每一个参与的房企可以去解决的。
住房改善的两大基石：空间改善与品质改善
市场层面：住房需求重点已逐渐转向改善居住舒适度
改善居住空间与居住品质成为改善主要方向。随着“有没有”的问题逐步得到改善，市场的主要矛盾主要开始聚焦于住“更好”的房子。根据贝壳研究院统计，居住改善的主要原因主要有改善居住舒适度、改善教育资源、改善医疗、交通等资源配套、改善职住通勤、与家人住的更近五类。其中改善居住舒适度主要有改善居住面积和改善房屋品质，分别占到改善原因的26%、25%，改善居住舒适度合计占比51%，成为居住改善的首要原因。
市场成交结构也在体现这种变化。根据中指院调查，我国购房需求中改善需求购房群体占比自2020年以来不断提升，截至23年1-11月，改善需求占比达到38%，较2020年提升10个百分点。刚需购房占比相对保持稳定，但因投资与学区需求而购房的群体占比有所下降，分别由2020年的21%、20%降至23年1-11月的13%、12%，降幅均约8个百分点。
从面积段角度来看，购房者对大面积段、多房间数改善型产品需求占比提升。面积角度，120-144平产品成交占比持续增加。根据中指院数据，重点30城2016年以来，90-120平产品成交占比最高达到45%，2023年约为43%，有所下滑，但仍是绝对主力；120-144平成交占比稳步提升，由2016年的19%升至2023年的28%，累计增加9pct；而90平以下产品成交占比持续下滑，由2016年成交占比的34%下降至2023年的17%，累计下降17pct。间数角度，居民对二居、三居购房需求波动上升，2023年二居、三居的成交占比较2021年分别提升5、7pct，达到33%、49%；一居户型需求小幅下滑1个百分点，伴随家庭规模的小型化，四居、五居以上需求也呈现下滑趋势。
主流城市呈现更为明显的改善化倾向。以北京、上海、深圳、杭州为例，这些城市城镇化时期更早，经济发展水平较高，人口吸引力也相对较强，房地产发展阶段较为成熟。从成交结构来看，改善型产品的占比逐渐上升，偏刚需类产品的成交占比有所下降。面积层面，和记官网2013年以来，深圳70-100平的产品成交套数占比在逐步下降，而100-140平的产品成交占比提升；杭州70-90平的产品成交套数占比由2014年的高点60%降至2022年的6%，而90平以上产品成交占比不断上升。间数层面，北京四房产品的成交套数占比有所上升；上海三房产品成交套数占比由2013年的36%提升至2022年的71%，而二房产品占比由2013年的47%降至2022年的15%。
制度层面：“好房子”战略高度提升
随着构建房地产发展新模式的思路逐渐清晰，“好房子”被提及的次数与高度均有所提升。2023年1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受新华社专访时指出：“当前，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。”1月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开。倪虹部长指出要以努力让人民群众住上更好的房子为目标，提出“建设好房子”。好房子逐步成为房地产行业新的焦点。
年底（11月11日）倪虹部长再度接受新华社专访，在研判房地产市场形势时指出：“从供给看，整体上，“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房的品质有了更高的要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。”而在谈及构建房地产发展新模式时，指出，在理念上包括“努力让人民群众住上好房子”，即“就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。”
12月21-22日，全国住房城乡建设工作会议在京召开，会议指出，在住房和房地产板块的工作包括“下力气建设好房子”；在基础支撑板块则指出：适应从解决“有没有”转向解决“好不好”的要求，大力加强基础性工作，为推动住房城乡建设高质量发展筑牢根基。”在具体工作方面提出：“完善工程建设标准，围绕建造好房子，发布住宅项目规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准。”同时，倪虹部长指出，房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代，好房子只有想不到，没有做不到。提升居住品质已经成为未来的一个重要战略趋势。
如何改善居住？空间改善层面
人均面积角度
《城镇家庭居民“住有所居”量化指标研究报告》基于居住空间需求尺度，将中国城镇家庭居民人均住房面积分为底线标准（13 m2）、提升标准（20-30 m2）、舒适标准（30-40 m2）。有两点值得注意：1）该标准是使用面积标准，2）该标准是各层级需求的底线标准。若按照我们前文使用的1.33系数计算建筑面积，各个标准及其对应的建筑面积为：底线标准（17.3 m2）、提升标准（26.6-39.9 m2）、舒适标准（39.9-53.2 m2）。
全国层面来看，目前我国还有49%的家庭户的人均居住面积在40平以下（建筑面积，非使用面积），处于舒适标准之下；其中城市、镇、乡村人均居住面积在40平以下的家庭户占比分别为57%、47%、40%。从规模层面来看，目前我国人均居住面积在40平以下的家庭户约2.3亿户，其中城市、镇分别有1.1、0.47亿户，占比分别达到49%、21%，合计占比70%，改善的需求主要集中在城市和镇。
值得注意的是，我国人均住房面积在60平以上的家庭占比达到30%和记娱乐官网，城市、镇、乡村人均住房面积60平以上的家庭占比分别为22%、30%、37%。人均住房面积在40-60平的家庭占比约22%，城市、镇、乡村人均住房面积40-60平的家庭占比分别为21%、23%、22%。
户均间数角度
据克而瑞产品测评客需调研，在后疫情时代，在未来家庭人口可能增加、可能需要家庭办公的情况下，灵活+1空间会给生活带来更多惊喜，小四居或将有更好的市场前景。在满足基本的居住需求之后，房间数+1是切实改变居住体验的一环。
“飘在山脚下，来到熊猫国际，都呀都叫好......”不同学校的学生轮番上阵，展现扎实戏曲表演技巧的同时，也为观众奉献了一场精彩演出。12月12日下午，由成都市教育局主办的“梨园新戏”成都市第十届中小学戏曲艺术成果展演拉开帷幕。
全国层面来看，目前我国39%的家庭户居住在一房或两房的住房中，31%居住在三房的住房中。其中城市、镇、乡村居住在一房或两房的家庭占比分别为55%、34%、25%；居住在三房的家庭占比分别为34%、37%、25%。截至2020年，我国居住在一房或两房的家庭户约有1.8亿户，其中城市、镇分别有1.1、0.3亿户，占到全国的比例分别为58%、18%。城镇同样是间数改善的重要区域。
家庭代数角度
我们根据七普数据，引入家庭代数的维度，如果家庭是多代户，住房间数一般最好要超过代数，等于或低于代际数将面临改善需求。据我们计算，城市、镇两个层面，住房间数小于代际数的家庭户占比分别约为6.1%、4.0%，对应家庭户数约1180、398万户。而如果把标准放宽至住房间数小于等于代际数则面临改善，城市、镇需要改善的家庭户占比约41.4%、26.5%，对应家庭户数约7957万户、2639万户。
如何改善居住？住房品质层面
根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，2000年以前建成的一般已经被认定为老旧小区，具备更新改造的需求。七普数据显示，我国2000年以前建成的住房大概有33.6%（间数的口径），具体到城市、镇占比分别大约30.7%、29.7%，和我们之前提到的新建的住房主要在城镇，城镇房子更新有一定的对照性。而值得注意的是，具备更新、改善需求的住房数量或将更大，部分省份在认定的时候已经放宽至2005年，即15年以上的住房均被认为是老旧小区。
且近年来由于房企高周转战略下，住房质量可能更有下行压力，导致新建住房的寿命可能相对更短，需要更新的周期更短，需求更为迫切。据智建云数据，2022年新建住宅质量指数小于70分的比例较2021年上升了16pct，而质量指数为80-90、90-95、95-100的新建住宅占比均有所下降，分别下降6、7、2pct。
2023年住房城乡建设工作会议指出“从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准”后，中国建设报钟践平对好房子标准做进一步探讨，提出“五好标准”：1）好住：在优化结构、完善配套、拓展功能上下足功夫，兼顾适老化和儿童友好等不同居住需求；2）好料：质量和安全大于天，施工必须真材实料；3）好省：减少房屋日常使用对资源能源的消耗浪费；4）好看：遵循建筑内在规律，彰显地域特征、民族特色和时代风貌；5）好值：住宅品质提升，价格要相对经济。发展智能化、装配式等新型建造方式，实现规模化、数字化转型升级，不断提高房屋性价比。未来对好房子的建筑要求也在不断提高。
我国住房哪些基础设施还需要改善？
由于我国住房改革历史较短，还有相当多的住房具备基础设施上的改善空间：
1、电梯：截至2020年，我国有72.1%家庭户住进楼房，其中城市、镇、乡村分别为93.9%、76.8%、44.5%。但我国有电梯住房的比例远远低于楼房比例，全国范围看，目前有80.3%的家庭住房都还没有电梯，城市、镇、乡村分别有63.3%、82.6%、98.2%的家庭没有电梯，即便假设平房全部没有电梯，全国、城市、镇、乡村楼房率与电梯率的差额分别为52%、57%、59%、43%，反映出电梯安装率比较低。而我国处在老龄化进程中，老年人在楼房对于电梯的需求将逐步增加，部分非老年人的家庭为改善居住体验也或有加装电梯的需求。
2、厨房：截至2020年，全国范围来看，3.52%的家庭住户没有厨房，城市、镇、乡村分别为3.1%、2.7%、4.5%，相较于五、六普，七普没有厨房的家庭户数占比已经快速下降（五普全国、城市、镇、乡村分别有15.5%、11.8%、14.4%、17.3%的家庭住户没有厨房）。
3、炊事燃料种类：截至2020年，全国、城市、镇、乡村分别还有13.3%、1.1%、7.2%、30.7%的家庭使用煤炭和柴草做饭。与五普/六普相比，全国、城市、镇、乡村使用煤炭和柴草做饭的住户数占比分别下降58.4%/33.5%、26.1%/7.1%、48.1%/28.9%、62.1%/45.1%，使用煤炭和柴草作为炊事燃料的住户比例大幅下降，转而使用燃气和电等更为安全、环保、高效的炊事燃料，七普显示，全国范围使用燃气和电作为炊事燃料的住户达85.2%，其中城市、镇、乡村分别达97.3%、91.5%、67.9%，乡村住户改善住房炊事燃料的需求存在着较大的改善空间。
4、洗浴设施类型：截至2020年，全国、城市、镇、乡村拥有自装热水器的家庭占比分别为81.9%、90.3%、86.2%、69.8%，与五普/六普数据相比，在全国、城市、镇、乡村范围内分别提升66.5%/39.5%、49.7%/22.2%、61.7%/35.9%、66.2%/47.0%。截至2020年，全国、城市、镇、乡村范围内仍然分别有18.1%、9.7%、13.8%、30.2%的家庭住户尚未配备自装热水器，这部分家庭住户仍然存在改善洗澡设施的需求。
5、厕所：截至2020年，全国、城市、镇、乡村拥有水冲式卫生厕所的家庭占比分别为78.5%、95.2%、83.3%、56.7%。在全国范围内，仍然有3.45%的家庭住户没有配备厕所，其中城市、镇、乡村分别有1.8%、2.6%、5.8%的家庭没有厕所。
6、自来水：从五普到七普，全国、城市、镇、乡村有管道自来水的家庭住户比例分别提高45.57%、10.34%、24.71%、58.28%。水作为人们生活的必需品，在很大程度上影响着生活的便利程度，家庭普遍存在着对管道自来水的需求。截至2020年，全国、城市、镇、乡村分别还有8.7%、2.2%、6.0%、17.6%的家庭住户没有通管道自来水，这部分家庭对于基于管道自来水需求的改善住房需求将逐渐增加。
重点省市的住房改善需求审视
人均住房面积：
省份层面：
全省范围来看，人均住房建筑面积最少的五个省份分别为上海（32.3）、新疆（32.5）、广东（33.8）、吉林（33.8）、黑龙江（34.0）；最多的五个省份分别为江西（55.0）、福建（48.7）、湖南（47.5）、湖北（47.3）、广西（46.9）。
如果聚焦省份中的城市范围（扣去乡镇部分）来看，人均住房建筑面积最少的五个省份分别为广东（29.6）、上海（30.6）、海南（32.0）、北京（33.4）、吉林（34.3）；最多的五个省份分别为，西藏（51.3）、河南（41.8）、湖南（41.8）、湖北（41.2）、云南（41.1）。（单位：平/人）
城市层面：
人均住房面积较低的前五城市分别为，深圳（21.5）、东莞（27.8）、厦门（28.7）、广州（30.2）、上海（32.3）；人均住房面积最高的五个城市分别为南通（56.3）、泉州（54.3）、拉萨（51.6）、福州（46.9）、西安（45.1）。（单位：平/人）
住房来源划分：
省份层面：
每个省份的住房来源现状都有所不同。可以从四个维度来评判各个省份的主要特点：商品房市场发展程度（商品房）、保障房保障范围（保障房）、自建房的现状（自建房）以及租房人群比例（租赁住房）。
1、商品房市场发展程度：从以购买新建商品房与二手房作为住房来源的家庭占比来看，占比越高，商品房交易相对更多，市场阶段更为成熟。该比例最高的五个省份分别为黑龙江（49.9%）、吉林（49.1%）、天津（47.6%）、辽宁（46.8%）、内蒙古（41.5%）；最低的五个省份分别为西藏（6.2%）、海南（12.1%）、云南（14.6%）、广西（15.5%）、贵州（18.3%）。
2、租赁住房：以租赁住房作为住房来源的家庭户占比最高的前五省份，分别为广东（36.4%）、上海（35.0%）、北京（30.3%）、浙江（29.3%）、福建（22.6%）；占比最低的五个省份为河南（4.1%）、河北（4.6%）、湖南（5.2%）、江西（5.3%）、山东（5.4%）。
3、保障房保障范围：根据七普数据，我国保障房保障范围（租赁廉租房/公租房家庭占比+购买经适房/两限房家庭占比）最高的五个省份为西藏（13.7%）、新疆（11.5%）、北京（11.0%）、宁夏（8.5%）、青海（8.4%）；最低的五个省份分别为河北（2.2%）、山东（2.6%）、安徽（2.8%）、河南（3.1%）、辽宁（3.1%）。
自建房：省份中以自建房作为住房来源的家庭户占比最高的为广西（65.7%）、河南（64.6%）、云南（63.6%）、湖南（63.2%）、贵州（60.3%）；占比最低的为上海（7.8%）、北京（10.9%）、天津（18.4%）、新疆（23.2%）、黑龙江（25.8%）。
城市层面：
租房：以租房作为住房来源的家庭占比最高的五个城市为深圳（77%）、东莞（75%）、厦门（65%）、广州（56%）、佛山（47%），占比最低的五个城市为南通（7%）、哈尔滨（9%）、沈阳（10%）、石家庄（10%）、济南（12%）。
买房：以买房作为住房来源的家庭占比最高的五个城市为沈阳（68%）、乌鲁木齐（67%）、哈尔滨（63%）、银川（63%）、西宁（60%）；买房来源占比最低（市场空间相对较大）的五个城市为东莞（14%）、深圳（17%）、泉州（20%）、厦门（22%）、拉萨（23%）。
自建房：以自建房作为住房来源的家庭占比最高的五个城市为南通（57%）、泉州（50%）、石家庄（48%）、南宁（46%）、重庆（45%）；自建房来源占比最低的五个城市为深圳（2%）、乌鲁木齐（4%）、上海（8%）、东莞（9%）、银川（10%）。
住房改善需求面积测算及展望：或将带动约78亿平面积增量
潜在改善需求测算
在当下住房需求重点转向改善的背景之下，我们希望从底线思维出发，从居住空间改善的角度对改善需求带动的需求增量进行测算。根据七普住房调查，城镇范围，居住在普通住宅的家庭约2.92亿户；且根据七普住房来源抽样调查，城镇家庭中，有房且非保障房的家庭占比约为54.1%，约1.58亿户。我们按人均住房建筑面积将有房城镇家庭分为五组：16平以下、17-19、20-29、30-39、40平以上。对应的家庭户数分别为1786、580、3324、2772、7334万户，占比分别约11.3%、3.7%、21.1%、17.6%、46.4%。
关于面积提升假设，我们参考前文所述中国城镇家庭居民人均住房面积标准划分（建筑面积口径），底线标准（17.3）、提升标准（26.6-39.9）、舒适标准（39.9-53.2）。我们认为目前16平以下、17-19组的家庭户的改善目标是提升标准的下限面积，即人均住房建筑面积约27平，对应套均面积68平（按城镇家庭平均规模2.57人计算）；人均住房面积20-29、30-39的家庭组分别对应的下一阶段改善目标面积分别为人均住房建筑面积33、47平，分别对应套均面积85、120平。人均住房建筑面积在40平以上反映住房资源较足，假设暂时不进行空间改善。
根据测算，若16平以下、17-19、20-29、30-39四个家庭组均达成至下一人均住房面积目标的改善，分别可拉动12.2、39.6、28.4、33.1亿平住房需求面积，合计约77.7亿平。需要注意的是，我们这个测算仅针对理论改善空间，并未考虑购买力和其他因素影响。如果考虑到当中有45%需求靠存量房消化（住建部表示2023年1到11月，二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%），则对应二手房需求面积约35.0亿平，新房需求面积约42.8亿平。静态计算来看，改善后的人均住房建筑面积将提升至42.4平/人，较2020年的37.0平/人提升15%；对应人均住房使用面积约31.9平/人。
改善性需求影响下的行业展望
我们认为在房地产新模式发展背景下，我国住房需求的重点将从住有所居转向住有宜居，未来向高质量发展的趋势明确，我们站在当下，对未来市场的潜在变化进行畅想：
1)政策端：针对改善性、置换性需求的政策支持或将持续友好及强化，如税收政策优惠、行政政策优化等；
2)市场端：随着房地产行业双轨制的推进，配售型保障房将在一定程度上保障刚性需求，而商品房市场则在改善性需求上扮演更多的角色，其中居住品质、居住体验等将成为市场的一个重要选择标签，大面积段、多房间数的商品房占比可能会持续提高；
3)供应端：改善性需求也将逐步体现在土地市场供应端，土地容积率可能趋于降低，部分高能级城市低容积率土地可能会重出江湖；
4)企业端：在高周转模式下，房企普遍追求杠杆的极致，而在未来，更加具备改善型产品能力、具备综合开发能力的房企将会更加受到市场的认可，且或将进一步体现在市场份额乃至市值上。
风险提示
调查数据误差风险：我国住房方面的调查有多个来源，第七次人口普查只是其中一个，调查以入户填写调查问卷为主，反映的是调查时点居住该户居民的居住情况与住房拥有情况，该时点的数据或不能全面准确的反映全国住房拥有情况。
测算误差风险：住房来源数据为抽样调查所得，而家庭户为普查所得，全国具备改善需求的家庭户数测算可能会存在偏差。另外，我们测算的是从需求的角度看有多少改善的需要，但没有考虑到改善的能力，可能真正能改善的家庭数与我们的测算有一定偏差。
行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能。
行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。
本文源自券商研报精选和记娱乐官网
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